Odemknutí příležitostí: Hlavní pohled na vyvíjející se realitní trh v Polsku

• Přehled trhu: Klíčové faktory a současná situace
• Technologické trendy formující realitní trh v Polsku
• Konkurenční prostředí: Hlavní hráči a podíly na trhu
• Odhady růstu: Projekce a nově se objevující segmenty
• Regionální analýza: Horké oblasti a místní tržní variace
• Budoucí výhled: Očekávané vývoje a inovace
• Výzvy a příležitosti: Zvládání rizik a využívání růstu
• Zdroje a odkazy

“Polsko je největším realitním trhem ve střední a východní Evropě, podloženým robustní ekonomikou a konzistentním růstem.” (zdroj)

Přehled trhu: Klíčové faktory a současná situace

Polský realitní trh prokázal v posledních letech pozoruhodnou odolnost a přizpůsobivost, navzdory globálním ekonomickým nejistotám a regionálním geopolitickým napětím. K začátku roku 2024 zůstává Polsko jedním z nejdynamičtějších trhů nemovitostí ve střední a východní Evropě, poháněným robustními ekonomickými základy, urbanizací a silným požadavkem napříč rezidenčními, komerčními a logistickými sektory.

Klíčové faktory

• Ekonomický růst: Očekává se, že HDP Polska poroste v roce 2024 o 2,8 %, což překonává průměr EU (Eurostat). Tento růst podporuje jak důvěru spotřebitelů, tak investiční aktivitu na trhu nemovitostí.
• Urbanizace a demografie: Pokračující migrace do velkých měst, jako jsou Varšava, Krakov a Wrocław, zvyšuje poptávku po rezidenčních a kancelářských prostorách. Městská populace nyní přesahuje 60% celkového počtu, s rostoucím zájmem o moderní, energeticky efektivní bydlení (Statista).
• Zahraniční investice: Polsko zůstává magnetem pro mezinárodní investory, zejména v logistickém a průmyslovém sektoru. V roce 2023 zahraniční kapitál představoval více než 70 % celkových investic do komerčních nemovitostí, zaměřených na sklady a distribuční centra (JLL).
• Rozvoj infrastruktury: Pokračující zlepšování dopravní a digitální infrastruktury, podporované financováním z EU, zvyšuje atraktivitu sekundárních měst a logistických center (PAIH).

Současná situace

• Rezidenční: I přes rostoucí úrokové sazby zůstává poptávka po nových bytech vysoká, přičemž průměrné ceny ve Varšavě vzrostly v prvním čtvrtletí 2024 o 8 % meziročně (Numbeo).
• Komerční: Kancelářský trh se stabilizuje po pandemií, přičemž míra neobsazenosti ve Varšavě činí 11,6 % a roste důraz na flexibilní pracovní prostory (CBRE).
• Logistika: Sektor logistiky boomuje, s více než 5 miliony m² nových skladových prostor dodaných v roce 2023, poháněným trendy elektronického obchodování a nearshoringu (Savills).

Stručně řečeno, polský trh nemovitostí se vyznačuje silnými základy, diverzifikovanou poptávkou a rostoucí sofistikovaností, což ho řadí mezi přední investiční destinace v regionu.

Technologické trendy formující realitní trh v Polsku

Polský realitní trh prochází významnou transformací, poháněnou rychlým technologickým pokrokem a měnícími se očekáváními spotřebitelů. K roku 2024 zůstává Polsko jedním z nejdynamičtějších trhů nemovitostí ve střední a východní Evropě, přičemž technologie hrají klíčovou roli v utváření jeho budoucnosti.

Digitalizace a přijetí PropTech

• V Polsku došlo k nárůstu startupů PropTech, přičemž nyní v tom sektoru funguje více než 150 firem, které nabízejí řešení od virtuálních prohlídek nemovitostí až po správu nemovitostí poháněnou AI (EU-Startups).
• Digitální platformy jako Otodom a Morizon zjednodušily vyhledávání nemovitostí, což činí proces pro kupující a nájemníky transparentnějším a efektivnějším (Otodom).

Inteligentní budovy a udržitelnost

• Roste důraz na technologie inteligentních budov, přičemž více než 30% nových komerčních projektů ve Varšavě nyní integruje IoT systémy pro řízení energie a bezpečnost (Savills Poland).
• Ekologické certifikace jako BREEAM a LEED jsou stále více požadovány, přičemž Polsko patří mezi 10 nejlepších zemí na světě pro prostory s certifikací LEED (USGBC).

Big Data a AI v oblasti nemovitostí

• Analytika poháněná AI se používá k hodnocení hodnot nemovitostí, předpovídání tržních trendů a optimalizaci investičních rozhodnutí. Hlavní agentury nyní spoléhají na big data, aby klientům poskytly aktuální tržní přehledy (JLL Poland).
• Automatizované oceňovací modely (AVMs) získávají na popularitě, snižují čas a náklady spojené s tradičními oceněními nemovitostí.

Vzdálené transakce a blockchain

• Pandemie COVID-19 urychlila přijetí technologií vzdálených transakcí, včetně e-podpisů a online notářských úkonů, které se nyní staly standardem v mnoha realitních obchodech (Deloitte Poland).
• Blockchain se zkoumá pro bezpečné a transparentní záznamy o nemovitostech, i když šíření implementace je stále v počátečních fázích.

Stručně řečeno, technologie přetvářejí polský realitní trh, zvyšují efektivitu, transparentnost a udržitelnost. Jak digitální transformace pokračuje, zúčastněné strany, které přejímají tyto trendy, budou pravděpodobně získávat konkurenční výhodu na vyvíjejícím se trhu v Polsku.

Konkurenční prostředí: Hlavní hráči a podíly na trhu

Polský realitní trh zažil v posledním desetiletí značný růst a transformaci, poháněný robustními ekonomickými základy, rostoucími zahraničními investicemi a měnícími se preferencemi spotřebitelů. Konkurenční prostředí se vyznačuje směsicí domácích a mezinárodních hráčů, kteří soupeří o podíl na trhu v rezidenčních, komerčních a průmyslových segmentech.

Hlavní hráči

• Dom Development S.A.: Jako jeden z největších rezidenčních developerů v Polsku má Dom Development silnou přítomnost ve Varšavě, Wrocławi a Tri-City. V roce 2023 společnost vykázala příjmy ve výši 2,6 miliardy PLN, čímž si udržela vedení v rezidenčním sektoru (Finanční výsledky Dom Development).
• Echo Investment S.A.: Klíčový hráč v oblasti komerčních a rezidenčních nemovitostí, Echo Investment se zaměřuje na velké smíšené projekty. Čistý zisk společnosti v roce 2023 dosáhl 400 milionů PLN, přičemž portfolio zahrnuje kancelářské, maloobchodní a rezidenční projekty (Finanční zprávy Echo Investment).
• Atal S.A.: Specializující se na rezidenční projekty, Atal rozšířil svou činnost do hlavních polských měst a v roce 2023 dodal více než 3000 jednotek. Podíl společnosti na trhu v rezidenčním segmentu neustále roste, podpořen robustním pipeline (Finanční zprávy Atal).
• Skanska Property Poland: Jako dceřiná společnost švédské skupiny Skanska je Skanska Property Poland lídrem v oblasti udržitelných kancelářských projektů. Důraz společnosti na certifikace zelených budov přitahuje nadnárodní nájemce, což posiluje její pozici v komerčním sektoru (Skanska v Polsku).
• Ghelamco Poland: Renomované díky projektem kanceláří v Polsku, Ghelamco vlastní významný podíl na trhu prémiových kanceláří. Jeho vlajkový komplex Warsaw HUB je příkladem inovativního přístupu (Ghelamco Projects Poland).

Podíly na trhu a trendy

Podle JLL top pět developerů představuje přibližně 35 % nové rezidenční nabídky v největších polských městech. V komerčním sektoru dominují mezinárodní firmy jako Skanska, Ghelamco a HB Reavis na kancelářském trhu, zejména ve Varšavě, která do konce roku 2023 viděla více než 7,1 milionu m² moderních kancelářských prostor. Segment průmyslu a logistiky vede Panattoni, který dodal více než 3 miliony m² nového prostoru v roce 2023 (Panattoni Poland).

Celkově zůstává polský realitní trh vysoce konkurenční, s konsolidací mezi předními developery a rostoucím zájmem zahraničních investorů, což utváří budoucí trajektorii tohoto sektoru.

Odhady růstu: Projekce a nově se objevující segmenty

Polský realitní trh prokázal pozoruhodnou odolnost a přizpůsobivost, čímž se řadí mezi nejdynamičtější sektory ve střední a východní Evropě. Podle nedávných analýz se očekává, že trh udrží pozitivní růstový trend až do roku 2024 a dále, a to díky robustní poptávce, zahraničním investicím a měnícím se preferencím spotřebitelů.

Velikost trhu a odhady růstu

• V roce 2023 překročila celková hodnota transakcí s nemovitostmi v Polsku 7,2 miliardy €, přičemž prognózy naznačují složenou roční míru růstu (CAGR) 4,5 % do roku 2027 (Statista).
• Rezidenční segment zůstává největší, představující více než 60 % celkové tržní aktivity, zatímco komerční nemovitosti – zejména logistika a kancelářské prostory – nadále přitahují významný kapitál (Savills).

Nově se objevující segmenty

• Logistika a průmysl: Sektor logistiky zažívá rychlou expanzi, poháněnou strategickou polohou Polska a růstem elektronického obchodování. Míra neobsazenosti v prvotřídních logistických aktivech klesla v počátku roku 2024 pod 5 %, a očekává se, že nová nabídka dosáhne 4,5 milionu m² do konce roku (CBRE).
• Soukromý nájemní sektor (PRS): Institucionální investice do PRS prudce rostou, přičemž ve velkých městech je ve výstavbě více než 10 000 jednotek. Očekává se, že tento segment poroste o 20 % ročně, neboť urbanizace a obavy o dostupnost podporují poptávku po nájemním bydlení (JLL).
• Zelené a udržitelné budovy: Zohlednění ESG přetváří trh, s více než 30 % nových kancelářských projektů ve Varšavě, které cílí na certifikaci BREEAM nebo LEED. Očekává se, že tento trend se urychlí, protože investoři upřednostňují udržitelné aktivum (Knight Frank).

Vyhlídky

Navzdory makroekonomickým překážkám, včetně inflace a volatility úrokových sazeb, je polský realitní trh připraven na pokračující expanzi. Diverzifikace do logistiky, PRS a udržitelných aktiv bude podporovat růst, zatímco regionální města jako Krakov, Wrocław a Gdańsk se stávají novými investičními hotspoty. Celkově zůstávají základy sektoru silné, přičemž jak domácí, tak mezinárodní investoři vyjadřují důvěru v dlouhodobé vyhlídky Polska.

Regionální analýza: Horké oblasti a místní tržní variace

Polský realitní trh prokázal v posledních letech pozoruhodnou odolnost a dynamiku, čímž se stal jednou z nejatraktivnějších investičních destinací ve střední a východní Evropě. Navzdory globálním ekonomickým nejistotám pokračuje polský sektor nemovitostí v rozvoji, poháněn robustní domácí poptávkou, zahraničními investicemi a stabilním makroekonomickým prostředím.

Klíčové regionální horké oblasti

• Varšava: Hlavní město zůstává centrem realitních aktivit v Polsku. V roce 2023 dosáhly průměrné rezidenční ceny ve Varšavě přibližně 14 000 PLN za m², což představuje meziroční nárůst o více než 10 %. Kancelářský trh ve městě je také silný, s mírou neobsazenosti 11,4 % a pokračujícím zájmem o moderní pracovní prostory (JLL).
• Krakov: Jako hlavní akademické a obchodní centrum vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v Krakově v roce 2023 na přibližně 12 000 PLN za m². Roste IT a BPO sektor a přitahuje jak místní, tak mezinárodní investory (Savills).
• Wrocław: Dynamická ekonomika Wrocławi a rostoucí populace vedly k stabilnímu růstu hodnot nemovitostí, přičemž průměrné ceny nyní přesahují 11 000 PLN za m². Město se navíc stává magnetem pro investice do logistiky a průmyslu (CBRE).
• Tri-City (Gdańsk, Gdynia, Sopot): Pobřežní oblast zažívá nárůst jak rezidenční, tak komerční výstavby, podporovaný turismem a přístavními aktivitami. Gdańsk, zejména, zaznamenal nárůst rezidenčních cen o 8 % meziročně (Knight Frank).

Místní tržní variace

Zatímco hlavní města vedou v růstu cen a objemech transakcí, sekundární města jako Poznaň, Łódź a Katowice také zažívají zvýšený zájem investorů, ačkoliv za nižších cenových bodů. Venkovské a periferní oblasti zůstávají cenově dostupnější, s pomalejším růstem cen, ale zvyšující se atraktivitou pro práci na dálku a životní migraci.

Celkově je polský realitní trh charakterizován regionální diverzitou, kdy městská centra podporují růst a menší trhy nabízejí nevyužitý potenciál. Pokračující rozvoj infrastruktury, financování z EU a demografické trendy se očekávají, že udrží momentum v roce 2024 a dále (PAIH).

Budoucí výhled: Očekávané vývoje a inovace

Budoucí vyhlídky polského realitního trhu jsou formovány kombinací makroekonomických trendů, měnícími se preferencemi spotřebitelů a technologickými pokroky. Navzdory globálním nejistotám se očekává, že sektor nemovitostí v Polsku zůstane odolný, přičemž se v následujících letech očekává několik klíčových vývojů a inovací.

• Pokračující urbanizace a poptávka po bydlení: Městská populace v Polsku nadále roste, což podporuje poptávku po rezidenčních nemovitostech, zejména ve velkých městech jako Varšava, Krakov a Wrocław. Podle Statista, v roce 2023 bylo dokončeno více než 238 000 nových bytů, což odráží pokračující investice do sektoru bydlení. Očekává se, že tento trend přetrvá, podporován vládními iniciativami, jako je program „Bezpečný úvěr 2 %“, který má zpřístupnit vlastnictví domů mladým rodinám.
• Růst PRS (souprivate rented sector): Trh PRS získává na významu, protože stále více Poláků, zvláště mladších generací, upřednostňuje pronájem před koupí. Institucionální investoři se stávají stále aktivnějšími, přičemž počet profesionálně spravovaných nájemních jednotek se odhaduje, že přesáhne 20 000 do roku 2025 (Savills). Tento posun by měl přinést vyšší standardy a větší transparentnost na nájemní trh.
• Transformace komerčních nemovitostí: Kancelářský a maloobchodní segment se přizpůsobují postpandemické realitě. Flexibilní pracovní prostory a smíšené projekty rostou, zatímco růst elektronického obchodování zvyšuje poptávku po moderních logistických a skladovacích zařízeních. Celkový objem moderních skladových prostor v Polsku přesáhl v roce 2023 30 milionů m² (JLL), a očekává se další expanze, protože mezinárodní společnosti chtějí posílit své dodavatelské řetězce.
• Technologické a udržitelné inovace: Přijetí Proptech se zrychluje, přičemž digitální platformy zjednodušují transakce a správu nemovitostí. Udržitelnost je také prioritou, protože developeři stále více usilují o ekologické certifikace a energeticky efektivní řešení. Počet budov certifikovaných BREEAM a LEED v Polsku stále roste, což odráží jak regulační tlaky, tak poptávku nájemců (Colliers).

Stručně řečeno, polský realitní trh je připraven na stabilní růst, podpořen demografickými trendy, zájmem investorů a důrazem na inovace a udržitelnost. I když výzvy jako fluktuace úrokových sazeb a regulační změny přetrvávají, přizpůsobivost sektoru naznačuje pozitivní dlouhodobý výhled.

Výzvy a příležitosti: Zvládání rizik a využívání růstu

Polský realitní trh prokázal odolnost a přizpůsobivost uprostřed globálních ekonomických nejistot, ale čelí složitému prostředí výzev a příležitostí v roce 2024. Pochopení těchto dynamik je klíčové pro investory, developery a tvůrce politiky, kteří chtějí navigovat riziky a využívat růst.

• Výzvy:
  • Rostoucí úrokové sazby: Národní banka Polska zvyšovala úrokové sazby v průběhu let 2022 a 2023, aby bojovala proti inflaci, což vedlo k vyšším nákladům na hypotéky a snížené úvěrové schopnosti jak jednotlivců, tak podniků. To přispělo k zpomalení prodeje rezidenčních nemovitostí, kdy objemy transakcí v hlavních městech klesly meziročně o 15-20 % (JLL).
  • Náklady na výstavbu a nedostatek pracovních sil: Přetrvávající inflace a přerušení dodavatelského řetězce zvýšily náklady na výstavbu přibližně o 10 % v roce 2023. Kromě toho nedostatek pracovních sil – zhoršený válkou na Ukrajině – nadále vyvíjí tlak na časové harmonogramy a rozpočty projektů (Savills).
  • Regulační nejistota: Pokračující změny v územních plánech a environmentálních předpisech, stejně jako implementace požadavků ESG EU, zvýšily náklady na dodržování a složitost projektů pro developery (Deloitte).
• Příležitosti:
  • Silná poptávka po nájemním bydlení: S klesající dostupností hypoték vzrostla poptávka po nájemních nemovitostech, zejména v městských centrech jako Varšava, Krakov a Wrocław. Průměrné nájemné vzrostlo v roce 2023 o 12 % a institucionální investoři rozšiřují své portfolia v soukromém nájemním sektoru (Knight Frank).
  • Růst logistiky a průmyslu: Expanze elektronického obchodování a trendy nearshoringu vedly k rekordní poptávce po skladovacích a logistických prostorách. Míra neobsazenosti zůstává pod 6 % a probíhá výstavba více než 2 milionů m² nového prostoru (CBRE).
  • Obnova kancelářského trhu: I když je hybridní práce oslabena poptávka po tradičních kancelářských prostorech, primární aktiva v centrálních lokalitách přitahují jak domácí, tak mezinárodní nájemce, při stabilizaci míry neobsazenosti kanceláří ve Varšavě na přibližně 11 % (Colliers).

Stručně řečeno, polský realitní trh v roce 2024 vykazuje jak obtíže, tak vyhlídky na růst. Zúčastněné strany, které se přizpůsobí měnícím se vzorcům poptávky, regulačním změnám a vyvíjejícím se podmínkám financování, budou mít nejlepší pozici k úspěchu.

Zdroje a odkazy

• Real Estate Market in Poland – Comprehensive Report
• Eurostat
• Statista
• JLL
• PAIH
• Numbeo
• Savills
• USGBC
• Deloitte
• Finanční výsledky Dom Development
• Finanční zprávy Echo Investment
• Finanční zprávy Atal
• Skanska v Polsku
• Ghelamco Projects Poland
• Knight Frank